Расчет налога на доходы от сдачи в аренду недвижимости в Германии для нерезидентов

Иностранцы, не проживающие и не имеющие места жительства на территории Германии, но получающие доход от источников в ФРГ в большинстве случаев обязаны платить подоходный налог с таких доходов. Ст. 6 Соглашения об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и имущество между РФ и ФРГ предусматривает право страны, в которой находится недвижимость, облагать доходы от этой недвижимости, получаемые гражданами другой страны.  К  доходам, подлежащим налогообложению у лиц, не являющимися налоговыми резидентами (beschränkt Steuerpflichtiger), относятся доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества, находящегося на территории Германии (§ 49 Abs.1 Nr. 6 EStG здесь и далее EStG - Einkommensteuergesetz -Закон о подоходном налоге).

Виды доходов от аренды, учитываемых в целях налогообложения согласно немецкому законодательству.

Немецкое налоговое законодательство различает три вида доходов от аренды:

• непосредственные доходы от аренды, в первую очередь от долгосрочной сдачи в аренду недвижимого имущества (§ 21 EStG);

• доходы от аренды движимого имущества, если они превышают 256 евро в год (§ 22 Nr. 3 EStG);

• доходы от коммерческой (профессиональной) деятельности по предоставлению имущества в аренду (§ 15 EStG). Такая деятельность сопровождается частой сменой арендаторов (сдача в аренду теннисного корта, платная автостоянка); предоставлением дополнительных услуг (посуточная аренда квартир с уборкой, стиркой белья, предоставление завтраков и т.д.); организация отелей, торговых центров, общежитий.

Все три вида доходов от аренды влекут за собой разные налоговые последствия.

В целом, расчет и декларирование подоходного налога на доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества в Германии такой же сложный и  многоступенчатый процесс как и применяемые в России налоговые правила к физическим лицам, сдающим в аренду коммерческую недвижимость. (Статью об интересных аспектах налогообложения дохода физических лиц от сдачи недвижимости в РФ можно прочитать здесь).

Общие принципы расчета суммы подоходного налога на примере сдаче иностранцем в долгосрочную аренду принадлежащей ему квартиры в Германии. 

Рассмотрим порядок расчета налога на следующем вполне типичном примере:

Господин А., имеющий российское гражданство и постоянно проживающий в России, приобрел в марте 2015 года в Берлине квартиру для сдачи в аренду в доме 1998 года постройки. Стоимость квартиры составила 200 000 евро, в том числе стоимость земельного участка под многоквартирным домом, относящегося к квартире составила 40 000 евро. 

Расходы господина А., связанные с приобретением квартиры составили:

• комиссия маклера:  14 280 евро;

• налог на приобретение недвижимости: 12 000;

• услуги нотариуса: 3 000 евро;

• авиабилеты в Берлин 280 евро;

• проживание в отеле в Берлине во время подписания сделки у нотариуса 240 евро;

• косметический ремонт в 2015 году 2 610 евро;

• коммунальные платежи (включая воду, отопление, энергию и т.д.) и услуги по управлению квартирой составляют 320 евро в месяц;

• приобретение встроенной кухни в январе 2016 года 4 150 евро.

В мае 2015 года господин А. сдал квартиру на длительный срок для проживания семье Т. за 1100 евро в месяц, при этом комиссия маклера за поиск арендатора и подписание договора составила 2 618 евро.

На этом примере мы рассчитаем сумму подоходного налога в Германии для россиянина А. за 2015, 2016 и 2017 годы.

Сначала нам необходимо определить налогооблагаемую сумму. Для доходов от сдачи недвижимого имущества это будет разница между суммой выручки и суммой расходов (§ 2. Abs. 2 Nr.2 EStG).

Выручкой по общему правилу являются любые денежные поступления от аренды квартиры, а так же от аренды частей квартиры(гараж, подвал) или предметов обстановки, если квартира сдается с мебелью. В нашем случае это:

• в 2015 году (май-декабрь – 8 месяцев) – 8 800 евро

• в 2016 году (12 месяцев) – 13 200 евро

• в 2017 году (12 месяцев) - 13 200 евро

Немецкое налоговое законодательство различает капитальные и текущие расходы. Капитальные расходы уменьшают налогооблагаемый доход (списываются) в течение нескольких лет, а текущие расходы уменьшают прибыль того года, в котором понесены. Расходы, уменьшающие налогооблагаемый доход, это неиссякаемая тема для споров налогоплательщиков с  государством в Германии. Списание расходов регулируется многочисленными сложными и подробными правилами, но всегда лучше указывать в декларации расходы по максимуму – в случае ошибки сотрудники финанцамта (Finanzamt - налоговое ведомство в Германии) суровой, но справедливой рукой поправят налогоплательщика. Общие правила простые:

• расходы должны быть связаны с извлечением прибыли,

• расходы должны быть фактически понесены,

• расходы должны быть подтверждены соответствующими документами.

К капитальным расходам относятся расходы на приобретение квартиры, реконструкцию квартиры, приобретение в квартиру дорогостоящих предметов мебели, которые сдаются вместе с квартирой и имеют длительный срок эксплуатации.

Расчет ежегодных амортизационных отчислений

Расходы на приобретение квартиры списываются из расчета 2 %  в год от стоимости приобретения квартиры. Для домов постройки до 1925 года установлена норма списания в 2,5 %, для зданий, имеющие статус охраняемого памятника, и зданий, имеющих ограниченное время полезного использования и в некоторых других случаях предусмотрены повышенные коэффициенты списания.

Стоимость квартиры для расчета ежегодной амортизации (§ 6 Abs.1 Nr. 1 EStG) определяется по следующим правилам:

+ покупная стоимость квартиры

- стоимость земельного участка, права на который переходят вместе с приобретаемой квартирой. Нормативная стоимость земли составляет базу для расчета ежегодно взимаемого налога на землю (Grundsteuer) и указана в налоговом уведомлении по земельному налогу, которое Финанцамт присылает вскоре после приобретения квартиры. В случае сомнений, стоимость земельного участка можно запросить в уполномоченном Финанцамте.

В нашем примере получается:

цена покупки (200 000) минус цена земли (40 000) =160 000 евро.

Далее сумма капитальных расходов на покупку квартиры увеличивается на стоимость затрат, связанных с приобретением квартиры:

• затраты на нотариуса (Notarkosten);

• затраты (сборы и пошлины), связанные с удостоверением и регистрацией договора и права собственности (Gebüren des Gründbuchamts);

• налог на приобретение надвижимости (Grunderwerbsteuer);

• комиссия маклера (Maklerprovision);

• затраты на проезд для приобретения квартиры (Fahrkosten);

• затраты на переводчика (Dolmetschergebüren);

• затраты на консультацию адвоката при приобретении жилья (Anwaltskosten).

В нашем случае это:

• Откорректированная стоимость квартиры – 160 000

• Затраты на нотариуса – 3 000

• Налог на приобретение недвижимости -12 000

• Комиссия маклера - 14 280

• Билеты в Берлин и проживание в отеле – 520

Итого откорректированные затраты на приобретение квартиры составят 189 800 евро;

От этой суммы в каждом году можно списать 2 %

• 2015 год (с марта по декабрь - 10 месяцев из 12) – 3 164 евро

• 2016 год – 3 796 евро

• 2017 год – 3 796 евро

При расчете амортизационной стоимости квартиры необходимо учитывать соразмерность затрат – расходы на нотариуса, маклера, транспортные расходы не должны превышать установленных законом границ.

Нередко после приобретения квартиры в ней производится капитальный ремонт, стоимость которого тоже может увеличить амортизационную стоимость квартиры. Такой ремонт должен вести к заметному улучшению потребительских качеств сдаваемой квартиры и носить долговременный характер. Например: установка ванны, замена паркета, установка новых окон. Если стоимость подобных работ (без НДС) в течение трех лет после приобретения превышает стоимость квартиры, то эти затраты увеличивают амортизационную стоимость квартиры. В рассматриваемом примере расходы на косметический ремонт в размере 2 610 евро этому правилу не соответствуют, они относятся к текущим расходам.

Стоимость приобретенной встроенной кухни, как и других предметов длительного использования стоимостью более 410 евро (без НДС), списывается ежегодно / пропорционально  в соответствии со сроком эксплуатации утверждаемым Министерством финансов.

В нашем примере срок эксплуатации встроенной кухни составляет 10 лет. Таким образом, в 2016 году возможно списать 415 евро. В 2017 году так же 415 евро.

Иные расходы, учитываемые при расчете подоходного налога от сдачи квартиры в Германии

К текущим расходам законодательство относит:

• земельный налог (Grundsteuer)

• коммунальные платежи (Betriebsausgaben)

• расходы по управлению имуществом (Verwaltungskosten)

• проценты по кредитам, связанным со сдаваемым в аренду объектом недвижимости (Finanzierungskosten)

• расходы на адвоката и налогового поверенного (Gutachterkosten)

• расходы по страхованию ответственности и объекта (Versicherungen)

• расходы по поиску арендатора (Maklergebüren)

• командировочные расходы (Fahrkosten)

• расходы по ведению счета (Bankgebüren)

• другие расходы, связанные с извлечением дохода от сдачи объекта недвижимости в аренду.

Земельный налог уплачивается на основании расчета, производимого финанцамтом и уменьшает налогооблагаемый доход в полной мере. Коммунальные платежи учитываются на основании расчета, предоставляемого управляющей многоквартирным домом организацией. Расходы разносятся на группы: энергоснабжение, уборка и обслуживание дома, содержание придомовой территории и т.д. Отчисления на капитальный ремонт дома (die Instandsetzungsrücklage) можно отнести к расходам только в том случае, когда управляющая организация подтвердила их фактическое расходование. В нашем случае для упрощения мы будем считать, что все отчисления на ремонт были потрачены в том же году, перерасчет за потребленные воду, тепло и электроэнергию не производился.

Проценты по кредиту, полученному для приобретения сдаваемого в аренду жилья и расходы, связанные с получением этого кредита так же вычесть из налогооблагаемой суммы. Обычно в начале года банки присылают расчет, в котором указывают сумму полученных денег с разбивкой на сумму процентов по кредиту и сумму, направленную на погашение кредита.

Расходы по управлению имуществом – платежи за услуги управляющей компании, дополнительные платежи за услуги русскоязычных специалистов, осуществляющих перевод, подготовку и пересылку документов, связанных с управлением квартирой, расходы на ведение счета в банке, если он открыт исключительно для расчетов по квартире, оплата услуг маклера, связанных с поиском арендатора, расходы по консультированию у адвокатов и налоговых поверенных, связанные со сдачей квартиры в аренду – все эти расходы уменьшают налогооблагаемую сумму, если носят разумный характер и подтверждены документально.

Какие же налоги должен будет заплатить Россиянин - владелец недвижимости в Германии при сдаче ее в аренду?

Произведем расчет налогов для нашего примере:

Расходы в 2015 году:

Коммунальные платежи с марта по декабрь, так как квартира изначально приобреталась для сдачи в аренду.

10 месяцев Х 320 = 3 200 евро.

Расчет за 2015 год

1.	Выручка от аренды	8 800 (+)
2.	Амортизация квартиры	3 164 (-)
3.	Услуги маклера по поиску арендатора	2 618 (-)
4.	Земельный налог	263 (-)
5.	Коммунальные платежи и управление	3 200 (-)
6.	Косметический ремонт	2 610 (-)
	Итого (УБЫТОК)	- 3 055 евро

Так как россиянин А. иностранец и не имеет других доходов в Германии, убыток 2015 года может быть полностью перенесен на 2016 год при условии, что этот убыток будет задекларирован и признан финанцамтом.

Расчет за 2016 год

1.	Выручка от аренды	13 200 (+)
2.	Убыток 2015	3 055(-)
3.	Амортизация квартиры	3 796 (-)
4.	Земельный налог	350 (-)
5.	Коммунальные платежи и управление	3 840 (-)
6.	Амортизация мебели (кухни)	415 (-)
	Итого (доход)	1 744 евро

Расчет за 2017 год

1.	Выручка от аренды	13 200 (+)
2.	Амортизация квартиры	3 796 (-)
3.	Земельный налог	350 (-)
4.	Коммунальные платежи и управление	3 840 (-)
5.	Амортизация мебели (кухни)	415 (-)
	Итого (доход)	4 826  евро

Корректировки налогооблагаемой суммы.

Германия является социальным государством и предоставляет многим категориям налогоплательщиков льготы и вычеты. Эти налоговые льготы не распространяются на лиц, проживающих за рубежом и платящих налоги только от источников в Германии. Таким образом вычеты на детей, льготный налоговый тариф для семей и право на минимальный необлагаемый налогом доход в порядке § 32a Abs.1 Satz.2 Nr.1 EStG не применяется.

В нашем случае для установления базы по подоходному налогу мы должны прибавить к сумме дохода сумму минимального необлагаемого дохода, которая в 2016 году составила 8 652 евро. §50 Abs. 1 EStG.

База по подоходному налогу  (2016) составит 1 744 + 8 652 =10 396 евро.

На 2017 год размер минимального необлагаемого дохода в ФРГ установлен в размере 8 800 евро. База по подоходному налогу (2017) составит 13 626 евро.

Расчет размера уплачиваемого прогрессивного подоходного налога осуществляется в соответствии с § 32a EStG или на основании ежегодно обновляемых таблиц (Grundtabelle).

• В рассматриваемом нами примере в 2015 господин А. получил убыток и не должен уплачивать подоходный налог.

• Налогооблагаемый доход за 2016 год составил 1 744 евро, подоходный налог 277 евро.

• Налогооблагаемый доход за 2017 год составил 4 826  евро, подоходный налог 923 евро.

Расчет, уплата и получение возврата по подоходному налогу в Германии.

Процесс подготовки деклараций и получения налоговых вычетов является почти национальным видом спорта для жителей страны. Власти ФРГ прилагают большие усилия к тому, чтобы стимулировать население добровольно и в полной мере декларировать свои доходы. Владельцам недвижимости в Германии, получающим от нее доходы мы настоятельно рекомендуем как можно скорей заняться декларированием и уплатой налогов с этих доходов. Практика показывает, что несвоевременное декларирование не только влечет за собой негативные правовые и финансовые последствия, но и часто лишает права в полном объеме задекларировать расходы прошлых лет, которые могли бы существенно снизить суммы налога к уплате.

Данная статья рассказывает только об общих принципах расчета налога на доходы от сдачи в аренду недвижимости в Германии. Упомянутые в статье принципы и правила носят общий рекомендательный характер и не содержат исчерпывающей информации о налогообложении в Германии. Для полного, своевременного и правильного исполнения обязанностей налогоплательщика мы рекомендуем обращаться к профильным специалистам.

Об основных правилах и сроках подачи декларации по подоходному налогу в Германии будет рассказано в отдельной статье.

Если Вам необходимо заполнить и подать декларацию о доходах в Германии, например от сдачи в аренду недвижимого имущества, в том числе за последние пропущенные года, то Вы можете обратится к специалистам нашей компании за консультацией.